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睿思书院x中信出版墨菲丨新加坡REITs资产管理模式与案例解析

时间:2019-12-03    点击: 次    来源:不详    作者:佚名 - 小 + 大

来源:REITs行业研究

《新加坡房地产市场的变革与创新》

薛义华、程天富、余熙明 著

中信出版集团

出版日期:2019年5月

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《新加坡房地产市场的变革与创新》为新加坡国立大学城市和地产研究院倾力之作,献礼新加坡建国50周年的房地产图书力作,值得中国房地产业创新转型升级的先进经验。

新加坡国家发展部部长兼财政部第二部长黄循财、新加坡国立大学校长陈永财作序推荐。

这是一部全面介绍新加坡房地产变革与创新的诚心之作,也是一块可供中国房地产业转型发展借鉴的“他山之石”。

新加坡REITs全都采用外部管理模式,这意味着委任第三方REITs管理公司代表股东来管理房地产资产。

除了确保REITs遵守上市公司所应遵守的各种规范外,REITs管理公司还要履行三大管理职能,即投资管理、资本管理及投资组合管理。

REITs管理公司需要发掘投资机会并通过实施并购战略来扩大REITs的投资组合。

在资本管理方面,REITs管理公司应确保总杠杆率不超过所设定的限额,对于那些已获得标准信贷评级机构给予信用评级的REITs而言,目前的总杠杆限额是45%(2015年7月后生效)。

除此之外,REITs管理公司还需要谨慎地处理有关债务到期和利率风险管理的事务。

在资产管理方面,REITs管理公司需要通过均衡租户的构成以实现房地产投资组合的多元化,从而提高出租率和租金。

REITs管理公司还会通过资产提升计划来为股东提升投资组合的价值。

REITs管理公司在资产管理方面既承担责任又提供服务,作为补偿会收取以下两笔费用:一笔是基于资产总值和收入增长的分层资产管理费,包括基本管理费用和绩效表现费用:另一笔是基于管理活动的费用,包括收购费用和转让费用。

基本管理费用占资产总值的0.1%~0.5%不等。一些较新的REITs,如丰树大中华商业信托、德国办公房地产投资信托、亿达工业房地产信托、速美商业空间信托(Soilbuild Business Space REIT)等,都不再以资产总值作为计算基本管理费用的基准,而是将基本管理费与可分配收益挂钩。

绩效表现费用的计算基准因REITs管理公司不同而存在巨大差距,通常只有在REITs实现增长的情况下才能获得这笔费用,而REITs是否实现增长的衡量标准,是判断每股派息或者净资产收入是否达到预先设定的标准。

收购费用一般按照被收购资产价值的1%来征收,而转让费用一般按转让资产价值的0.5%计算。

根据金管局于2015年7月发布的《房地产基金指南》修订规定,资产管理公司必须披露并说明它们所收取的费用类型和结构,日常的资产管理和维护工作都是外包给第三方资产管理机构的。

在新加坡,第三方资产管理公司或房地产管理公司大多是REITs发起人的全资子公司。

出于公司治理的目的,董事会通常会任命独立董事来履行监督资产管理公司的职务。

REITs发起人对REITs的控股权及对资产管理机构的所有权,使得REITs与之形成天然的附属关系,而这层附属关系赋予REITs优先购买物业的权利,其结果是为股东带来良性收益。

资产管理公司可以赚取稳定的费用收入,其因此成为新加坡非常具有吸引力的商业投资。

2008年,共有4宗对REITs资产管理公司的收购个案。

?2008年3月12日,腾飞收购了嘉民(Goodman)在腾飞-麦格理嘉民基金管理有限公司40%的股份,成为腾飞房地产投资信托管理公司的唯一所有者。

?2008年7月8日,星狮以1.043亿美元的价格收购了澳可产业信托17.1%的股份,并以0.757亿美元的价格收购了该REITs管理公司100%的股份,共计1.8亿新元。

?2008年2月20日,豪利集团(Oxley Group)的子公司和澳大利亚国民银行(nabInvest)联合收购了剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)的管理公司———剑桥工业信托管理有限公司(Cambridge Industrial Trust Management Pte. Ltd.)80%的股份。

?2008年12月31日,杨忠礼机构以2.85亿新元的总价从麦格理银行手中收购了麦格理优质房地产投资信托基金。

26%的股权(2.0262亿新元)以及其资产管理公司50%的股权(0.8238亿美元)。

伴随新加坡REITs的迅速增长,那些与REITs发起人不存在任何附属关系的独立管理公司也开始出现。

在剑桥工业信托管理有限公司被收购以后,亚腾成为新加坡REITs市场上仅有的独立资产管理公司。

亚腾于2002年成立,最初成立的目的是管理2003年在新加坡上市的置富产业信托,置富产业信托是在新加坡交易所挂牌上市的第一只跨境REIT。

2007年11月,亚腾成为首个在新加坡证券交易所上市的房地产基金管理公司。回顾过去16年,亚腾的发展日新月异。

截至2018年6月30日,亚腾直接管理11只REITs和9只私募地产基金,其业务范围遍布全球20个国家和62个城市。

在新加坡,大部分的REITs资产管理公司都是发起人的全资子公司,它们可以为发起人带来经常性收入。

亚腾是第一家在新加坡证券交易所上市的第三方房地产基金管理公司。其核心业务包括:为公开上市的REITs、私募REITs及基础建设基金提供专业的资产管理和物业管理服务。

亚腾由现任集团总裁林惠璋先生与长江实业于2002年设立。

在亚腾上市之前,其所管理的房地产资产规模,从2003年12月31日的6.633亿新元(4.335亿美元)增长到2007年6月30日的72.334亿新元(47.277亿美元)。

亚腾涉足REITs管理业务,是从与置富产业信托签订的第一份资产管理合约起步。

置富产业信托是第一只在新加坡上市的跨境REIT,它在中国香港拥有零售商场和物业。

随后,亚腾又被委任为新达信托的资产管理公司。新达信托源自对于新达城写字楼和零售商场的收购,这些物业原本由包括长实集团创始人李嘉诚先生在内的一组中国香港财阀所持有。

2005年,亚腾以咨询顾问的身份帮助泓富产业信托(Prosperity REIT)在中国香港上市,成为第一只私募REIT。

而后,亚腾的REITs管理业务还拓展到马来西亚,并于2006年被委任管理马来西亚规模最大的办公类REITs——大马第一房地产信托。

在2007年上市之前,亚腾所管理REITs的房地产资产总规模达到了69.222亿新元(45.243亿美元)。

2010年,亚腾与东南亚最大的上市物流公司CWT合资成立凯诗物流信托。2011年,亚腾创办了首个以人民币计价的房地产信托——汇贤信托(Hui Xian REIT)。

2007年10月25日,亚腾的两位创始人(林惠璋先生和长江实业)推动亚腾上市,IPO的股价为每股1.15新元,共发行205176000股。

其中73000000股是新发行股,132176000股是现有股份(卖方股份),现有股份都被授予超额配股权,超额配股部分共有36000000股。

其中的37824000股被配售给3家基石投资者,包括富达香港(Fidelity Hong Kong)、水星(Mercury)和英派克(Indopark),它们共同持有的股份占总股数的6.5%。

通过IPO及行使超额配股权发行共279000000股后,林惠璋先生和长江实业各自持股分别从此前的70%和30%被稀释到36.4%和15.6%。

亚腾的核心业务包括3个主要部分:REITs管理业务、私人房地产基金管理业务及专业股权基金管理业务与企业财务咨询服务。

截至2015年,亚腾共管理新加坡、中国香港和马来西亚的6只REITs及两家韩国的私募REITs(ARA-NPS房地产投资公司和ARA-NPSREITNo.2)。

截至2015年3月,亚腾所管理的房地产资产总规模达到272亿新元,其中大约79%来自它所管理的REITs投资组合。

REITs的收入贡献主要来自3个方面:截至2018年6月30日,亚腾及其关联公司管理的总资产约为782亿新元。

?基本管理费用:按所管理房地产资产总值的一定比例计算。

?变动(绩效表现)费用:按所管理房地产资产年度净资产收益的一定比例计算。

?一次性收购费用或转让费用:按所收购或转让的房地产总值的一定比例计算。

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